半岛体育不经意间,潍坊的写字楼项目宣传页和广告围挡上,“5A”、“甲级”等字样已经成了不可缺少的修饰词,越来越多的高端写字楼拔地而起,潍坊写字楼发展速度之快,已经令潍坊人自己都刮目相看了。近年来,潍坊写字楼刚需旺盛,投资写字楼无疑是潍坊房地产投资的下一座金矿。在写字楼风起云涌之际,如何投资写字楼成了众多投资者关注的问题。
近年来,潍坊写字楼从无序走向格局化,从商住楼到国际化标准,已经逐渐形成了北海路政务区、新华路高端片区、金融街片区等“圈子”。潍坊写字楼虽然在发展中跌跌撞撞,但在大环境下,还是呈现出逐渐向好的发展态势。特别是万达、阳光100等许多国内大牌房企的进入,先进的开发理念让潍坊人认识到了什么是真正的“写字楼”。
目前潍坊真正意义上的写字楼还不多,人们认知到的写字楼多数是类似住宅的写字楼产品,能称得上5A、甲级、专业化的写字楼屈指可数。“5A”是指OA(办公智能化)、BA(楼宇自动化)、CA(通讯传输智能化)、FA(消防智能化)、SA(安保智能化)。写字楼智能化水平的提升,对城市形象提升有着重要的作用,同时也是吸引国内外大型知名企业入驻的必要条件。而潍坊现有的老写字楼智能化水平不高,远远不能满足现代化、智能化办公的需要。鉴于此,新兴的写字楼凭借其优质的智能化体系、便捷的服务配套等赢得了企业的青睐。
与大城市成熟的写字楼相比,潍坊的写字楼可谓刚刚起步。其中发展最快的当属奎文区潍州路与胜利东街区域,以金融街和阳光100为代表,在这个区域内一个个超大型城市综合体呼之欲出,集酒店、商业、写字楼、品牌餐饮、高端公寓等多种业态于一身。
潍坊房地产营销策划协会会长隋钢介绍说:“此区域有它得天独厚的优势,首先是历史优势,这原是潍县的东门,历史上就是比较繁华的一个区域,后来潍坊市委、市政府20多年在这里办公,已经形成了潍坊的政务中心。近两年大量商业项目、公寓、写字楼的进驻,也让此区域成了潍坊最核心的商务中心区,也是楼宇经济发展的最好的一个区域。其次是位置优势,此区域土地紧缺,开发成本高,注定了这个区域只能开发商业地产和发展楼宇经济。”
金融街、阳光100等大量写字楼的建设,也让此区域发展楼宇经济成为了可能,高端的定位,让许多大公司选择在这里设立总部、提升形象；便利的位置,也让不少小公司选择到这里办公。
金融街开创了潍坊楼宇经济的新时代,利用自身新开发楼盘,通过出租、售卖、合作等形式,招商引进现代服务企业和都市型工业,比如现代服务业,如金融业、咨询业、广告策划旅游服务企业等等,到这个区域转一转,就可以看到越来越多此类企业落户于此。发展集约型、高密度的楼宇经济,也是现在潍坊房地产的一条出路,也是一条必由之路。
现在奎文中部土地资源越来越短缺,房地产要持续发展,必须集约利用土地,需要以一种集约化发展为本质特征的房地产开发形式出现,阳光100和金融街开发的楼宇经济应运而生,此区域是潍坊投资写字楼首选区域。
据了解,目前潍坊市区内的商业写字楼售价普遍在4500元至10000元每平米之间,高新区如环球世纪中心等少数高端项目达到了万元,奎文区新华路中天下等一些项目则在六七千元左右,稍微偏一些的潍城西部、火车站周边的则在5000元以内,并且还有很大的还价余地。相反同样区域的住宅价则罕见有5000元以下的项目,不少高档楼盘如为潍京、中央生活城等均价早已超过5000元每平米。潍坊写字楼的造价比住宅高,但售价普遍和住宅相当,甚至低于住宅,出现了独特的“倒挂”现象,不少有眼光的投资者开始转向写字楼投资。
目前潍坊写字楼在建的不少,火车站商圈内的一处写字楼项目的负责人告诉记者:“我们项目2010年年底开盘时写字楼售价才3400元每平米,现在也不过5000多元,还不如周围的住宅卖的高。其投资写字楼不仅成本较低,而且回报率偏高。投资周边的住宅,回报率一般在3%左右,而我们商业写字楼回报率则在8%-10%之间”。
方源地产总经理戴志煌告诉记者:“我们做项目之前,特别考察了潍坊的办公条件,和沿海相比,潍坊的办公环境非常落后,很多公司的办公地址就是在一些多层建筑物甚至是沿街的店面,而沿海发达城市基本上都是在专门的写字楼里办公,发达地区和国外的写字楼都有种独特的文化,就如同独特的机关大院文化一样,而潍坊缺少现代化的商务圈氛围。”
戴志煌表示,现在潍坊很多的开发商都是福建和其它南方的开发商过去开发和投资,这些外地开发商比较注重门面工夫,会找专业高档的写字楼开发,在潍坊开发写字楼的前景还是非常广阔的,但是由于现在缺少高端项目,导致价格和普通住宅拉不开。
据记者了解,单单房地产界,潍城区与奎文区就有两三百个楼盘,最少一百家开发商。每家开发商再找个销售代理公司,最少有一百家销售代理公司,还会有专业的建筑公司,规划设计院等等,这些公司大都需要一个高端正规的写字楼来办公,因此刚需需求旺盛,但潍坊目前适合高端公司办公的只有金融街的牛顿办公区、钻石大厦、圣荣商务大厦等寥寥几个地方,近几年才有了新华路片区的中天下等一系列写字楼,潍坊写字楼市场发展缓慢,但未来在潍坊城区的写字楼将成为地产明星。
据了解,目前潍坊写字楼的月租金普遍在0.8元至2元每平米之间。从2009年、2010年开始,写字楼的租金一直上涨,最近一年多有的增长超过了30%,租金在稳步提升中。
一位在东盛广场租住的业主告诉记者:“现在潍坊写字楼的租金普遍上涨,我10年前在这租住的时候房租还为1.06元每平米,第二年超过了1.8元每平米,现在有的已经涨到两块多了。”不少项目如力拓国际等都对外承诺的是每年8%以上的投资回报率,还有的项目签返租协议。
一位业内人士告诉记者,今后10年以内,投资潍坊写字楼不仅能够获得稳定的投资回报,同时也能获得稳定的物业增值,凭的就是潍坊越来越多的刚性需求,面对越来越多进入潍坊的企业,写字楼就是企业的窗口。
从物业价值、投资回报、投资风险上看,写字楼无疑是潍坊房地产投资的下一座金矿。
潍坊写字楼市场有一个很明显的特点,投资型客户占较大比例,其他基本都是自用型客户。对此,戴志煌认为,把投资型客户从住宅或商业地产引导至写字楼上来,相信很多写字楼的销售会找到突破口,再加上政府的统一规划和统一经营,以及媒体的宣传,相信写字楼市场会很快发展成熟起来。
近年来,国家政策对住宅市场的调控,使得大量投资资金流入到写字楼市场上,很多业内人士明显感到,写字楼市场需求逐渐增大。事实上,写字楼市场的需求主要集中在本土中小型企业和外埠大型企业,随着潍坊提出“大招商”、“招大商”的口号,将吸引越来越多的外来公司来潍办公,外来公司对办公环境要求的提升及规模的扩大,写字楼市场逐渐升温。
戴志煌表示,与2009年、2010年倒挂现象相比,目前潍坊的写字楼市场已经有了很大的改善,而且越来越多的人已经开始关注写字楼投资收益。但是写字楼较其他物业类型,整体发展还相对落后,在潍坊市场仍是低洼之地,产品价值有较大提升空间。
人们对于写字楼市场的认知还有很大提升空间,在潍坊大部分开发写字楼的企业仍要经历市民了解、认知的过程,当认知过程完成后,必将迎来潍坊写字楼市场的热销期。这需要政府、媒体、企业共同的努力,只有三者形成合力才能最大限度的缩短这个认知过程。
一个城市的性格,看看写字楼的模样就可知晓。如雕塑般屹立的幢幢写字楼,早已成为城市最富魅力的性格写照,大批投资者已经把眼光瞄准了高档写字楼,如何选择一处稳定、高回报的写字楼,成了不少市民关注的问题。
选择商圈是关键。不论是投资出租型业主或转卖型业主,都是想买一个好的增值的前景,而现在潍坊的写字楼中,正以各种概念形成了不同的商圈格局,如金融街片区、新华路的高端写字楼等等。在选择中应与写字楼所在的区域环境如政策、技术创新、人才、商贸、人气等方面的独特优势相结合,关注该区域基础设施和其他配套设施的建设及今后的发展,还要了解相毗邻的周边都有哪些知名企业加入。
买写字楼不仅只关心办公的舒适,更应权衡其土地的增值等种种因素。由于城市的主中心区土地资源稀缺,增值空间更大,特别是主中心区范围有限,不少中心区域的商圈其区位成长性显而易见,区位资源优势得天独厚,人流、物流、信息流、资金流等都各有潜力,商机勃发。锁定商圈,是衡量写字楼是否具有增值的首选要素。
“5A”、甲级是首选。投资者要充分了解目标客户群的需求,并根据他们的需求,来选择自己的投资项目。投资甲级或者“5A”级写字楼的投资收益远高于其它档次的写字楼。高档物业的需求较旺,投资回报率也较高,因此,从投资的角度来看,应首选品质高的写字楼。选择时应了解写字楼的建筑立面、大堂的品位和布局、办公区的文化环境的营造等都需要逐一比较、现场观察、实地感受。
保值增值看物业。如果投资额较大,最好请专业的投资机构对物业增值进行评估,做到心中有数再投资。投资者一般在购买时,应注意物业管理公司的水平及物业档次,因为只有后期管理跟得上,投资者今后才有可能获得较为稳定的回报。而如果投资那些分割成小块面积进行出售的办公物业时,就要特别当心,虽然总价可能会便宜,但由于进驻物业的公司档次低,流动性大,再加上小业主太多,影响到该物业的物业管理水平。物业管理的好坏决定投资后能否保值和增值的至关重要的因素,此外还要看准物业管理公司的品牌和社会口碑等。
以租养贷最划算。不管投资者是采用出租还是出售,都应根据自身资金状况确定支付方式。如果选定的项目综合因素较好,只需首付,后续通过“以租养贷”的方式来供楼,几年后就可净享长达几十年的高额租金回报。只要投资回报率高于贷款利率,通过财务杠杆的作用能够获得更高的收益。如果想以出售方式获得收益,则要考虑采用分期付款方式或一次性付款方式,这就要衡量自身实力,合理的对现金流做出预测。锁定收益时,应具体分析并考察写字楼产权年限和客户定位及可能入驻公司的类别层次,这些都是很重要的因素。
总之,投资写字楼应根据自身资金实力和对现金流的要求,做出适合自己的科学决策。B2—B3版本报记者刘钦
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